〔この記事のまとめ〕
契約期間が満了する日の６か月から１年の間に、契約の更新拒絶通知を送っておかねばなりません。また、法律には、更新しないことを示す「正当な事由」が必要です。
〔本文〕
大家さんは、家を貸すことによって、賃料をもらっています。ここでは、普通に居住用として、一般の人に家を貸している場合で、契約期間を満了することから、家を返してほしいという事態を想定します。
都市部の住居用の建物の場合、２年間の契約期間を定めていることが多いように思います。その場合、普通に考えれば、契約期間である２年が満了す（過ぎ）れば、貸している物件を返してもらうことは当然にできるように思ってしまいそうです。
しかし、そうではありません。日本には借地借家法という法律があり、居住用として貸している場合、たとえ、契約期間が満了したとしても、無条件に建物の返還を求めることはできないのです。
契約期間が過ぎているのに、きちんとしたルールを守ったアクションを取っておかなければ、自動的に契約は更新されてしまいます。
そのアクションというのは、まずは、契約期間が満了する日の６か月から１年の間に、「次回の契約は更新しませんよ」という通知文を送っておかねばならないということです。
しかも、通知文を送りさえすればよいということではなく、更新拒絶が認められるには、「正当な事由」がなければならないといわれています（借地借家法）。
要するに、第三者からみて、「その理由なら、大家さんが返してほしいと思うのもしょうがないよね」と思えるような理由のことです。このような理由がなければ、更新拒絶は認められないのです。
例えば、「貸している建物の耐震基準を満たしていないことが発覚したので、次回の契約は更新しません」ということであれば「正当な事由」を満たす可能性があります。
ほかに、「自分も高齢になってきて、病院に定期的に通う必要が出てきました。あなたに貸している物件の近くに病院があります。その病院に通うには、どうしても貸している物件に住む必要があります。ですので、契約の更新は難しいです。」なども、いいでしょう。
一方で、「今後、アパートそのものを壊して、更地にします。そして別の会社に売ろうと思っているため、次回の契約は更新できません」という理由の場合には、「正当な事由」を満たすでしょうか。難しいかもしれません。
このように、「正当な事由」が認められるかはケースバイケースで、第三者からみて、「その理由なら、大家さんが返してほしいと思うのもしょうがないよね」といえなければなりません。
理由が弱い（「正当な事由」を認められにくいと思われる）ケースでは、大家さんは「立退料」を支払っています。理由が弱い（「正当な事由」が認められにくい）ケースであればあるほど、立退料は高額になります。
（ただ実際のケースでは、立退料を全く払わずに、正当事由が認められたケースはほとんどないように思われます）
契約更新の拒絶通知に、書式があるわけではないですが、例えば、上記に添付してある書式を活用することが考えられます。
